Pfusch am Bau – was passiert nach der Sendung?
Pfusch am Bau - die Sendung
Anfang 2020 strahlte die Fernsehsendung „Pfusch am Bau“ eine Folge mit folgender Ankündigung aus:
“Gerade erst sind Stefan und Jacqueline in eine sanierte Altbauwohnung eingezogen und schon breiten sich Schimmel und schwarze Würmer aus. Ein großes Risiko für ihren kleinen Samuel und eine Herausforderung für den Sachverständigen Günther Nussbaum“.
In der Sendung ist zu sehen, wie Stefan und Jacqueline gemeinsam mit dem Verkäufer der Wohnung Mängel diskutieren. Günther Nussbaum zeigt die Mängel, insbesondere Schimmel, auf. Als dem Verkäufer ein weiterer Mangel gezeigt wird, rauscht er davon.
Günther Nussbaum gibt den Rat, dem Verkäufer mit Fachfirmen eine Chance zur Reparatur zu geben. „Wenn nicht muss man halt schauen, ob man die Rückabwicklung rechtlich durchsetzen kann“.
Vom Fernsehen zum Anwalt
Stefan und Jacquline haben sich an LEX3 gewandt. Eine Druchsicht der Unterlagen ergab folgendes Bild:
Die Wohnung war um einen Kaufpreis von € 115.000,00 von einem Privatmann gekauft worden. Zuvor hatte der Mann, dem eine GmbH alleine gehört, die Wohung (mehr oder weniger) durch diese renovieren lassen. Der Kaufpreis war auf ein Treuhandkonto eines Notars überwiesen worden. Zum Teil war allerdings der Kaufpreis bereits an den Verkäufer ausbezahlt worden.
Die Mangelhaftigkeit der Wohnung war leicht nachzuweisen. Neben der Stellungnahme von Herrn Nussbaum lagen noch zwei weitere Gutachten vor. Diese ergaben, dass die Wohnung mangelhaft ist, insbesondere Feuchtigkeit und Schimmelbildung vorliegt.
Eine Recherche ergab, dass die GmbH des
Verkäufers im Vorjahr in Insolvenz gewesen war. Auch die Bonität des Verkaufers war zweifelhaft. Er war zwar Eigentümer mehrer Liegenschaften. Auf diesen Grundstücken waren jedoch hohe Pfandrechte von Banken eingetragen.
Auch die beiden anderen Wohnungen im Gebäude waren noch nicht verkauft worden. Der Verkäufer drängte mehrfach darauf, dass Geld vom Kaufpreis, der beim Notar lag, freigegeben wird. Es war offensichtlich, dass der Käufer den Kaufpreis nicht rückerstatten konnte.
Was tun?
Stefan und Jacqueline wollten dem Verkäufer nochmal die Möglichkeit geben die Mängel zu beheben. Verpflichtet waren sie dazu nicht mehr. Man muss dem Verkäufer zwar die Möglichkeit geben, allerdings nur ein Mal. Mehrere Verbesserungsversuche müssen nicht geduldet werden.
Sollte dies nicht gelingen, wollten die Käufer vom Vertrag zurücktreten. Der Vertragsrücktritt ist – wenn man sich mit dem Vertragspartner nicht einigen kann – gerichtlich geltend zu machen. Dabei muss dem Gericht nachgewiesen werden, dass ein Mangel vorliegt. Das ist in der Praxis nicht immer einfach. Oft wird nämlich vereinbart, dass die Wohnung “wie besichtigt” gekauft wird. In solchen Fällen wird oft gestritten, ob die Wohnung nicht ohnehin mit dem sichtbaren Mangel gekauft wurde.
Stefan und Jacqueline hatten beim Kaufvertragsabschluss vom Makler einen entscheidenden Tipp erhalten. Sie wollten im Vertrag die Zusage, dass die Wohnung den Standard einer neu renovierten Wohnung entspricht. Damit war jede Abweichung von einer neu renovierten Wohnung ein Mangel. Das ist bei Schimmel jedenfalls der Fall.
Die Chancen den Vertrag aufzulösen waren sehr gut. Ein Urteil ist aber nur so gut, wie es auch durchsetzbar ist. Einen teuren Prozess zu führen um ansclhießend festzustellen, dass der Gegner nicht zahlen kann, bringt das Geld auch nicht zurück.
Stefan und Jacqueline mussten damit rechnen, dass der Verkäufer über kein Vermögen verfügt. Im schlimmsten Fall müssten sie die mangelhafte Wohnung zwangsverwerten lassen. Mehr als der Erlös wäre dann wohl nicht zu erwarten gewesen.
Sanierungs- und Verwertungsversuche
Dem Verkäufer wurde die Möglichkeit eingeräumt, die Wohnung fachgerecht sanieren zu lassen. Stefan und Jacqueline boten dazu an, Zugang zur Wohnung zu gewähren. Mehrmals hat der Verkäufer Fachfirmen angekündigt, welche aber entweder nicht erschienen sind oder nur zur Besichitigung gekommen sind. Eine Sanierung wurde nicht vorgenommen.
Dem Verkäufer wurde die Klage zur Auflösung des Vertrages angekündigt. Der Verkäufer schlug vor, für Stefan und Jacqueline einen neuen Käufer zu suchen, der die Wohnung kaufen würde. Dies wurde von uns abgelehnt. Hätten Stefan und Jacquline in ihrem Namen die Wohnung weiter verkauft, wären sie selber die nächsten potenziellen Verkäufer in einer „Pfusch am Bau“ Folge gewesen.
Schließlich wurde 6 Monate nach Ausstrahlung der Sendung Pfusch am Bau die Klage gegen den Verkäufer eingebracht, den Kaufvertrag aufzulösen. Der Verkäufer wird auf Rückzahlung des Kaufpreises geklagt. Im Gegenzug bekommt er die Wohnung zurück.
Verfahren bei Gericht
Im anschließenden Gerichtsverfahren wurden die Mängel vom Verkäufer gar nicht bestritten. Er behauptete allerdings, zur Behebung der Mängel in der Lage zu sein und dass ihm die Möglichkeit genommen wurde, diese durchzuführen.
Die Richterin klärte über die Rechtslage auf, dass bei Vorliegen von Mängeln eine Rückabwicklung möglich ist. Die Mängel wurden ja nicht bestritten, und es war vereinbart, dass die Wohnung Eigenschaften wie eine neu sanierte Wohnung aufweist.
Im Ergebnis wurde ein Vergleich geschlossen, wonach sich der Verkäufer verpflichtet hat, den gesamten Kaufpreis zurückzuzahlen. Ihm wurde allerdings eine Frist von einem halben Jahr eingeräumt, während ihm die Wohnung unmittelbar nach Vergleichsschluss übergeben wurde. Damit wurde dem Verkäufer die Möglichkeit eingeräumt, die Wohnung zu sanieren und einen neuen Käufer zu finden. Durch eine vorhandene Eintragung im Grundbuch kann aber der Verkäufer die Wohnung nicht verkaufen, ohne dass Jacquline und Stefan wieder zu ihrem Geld kommen.
Alles wieder in Ordnung?
Noch haben Stefan und Jacquline das Geld nicht erhalten. Wird aber der Vergleich erfüllt, dann werden sie den gesamten Kaufpreis zurückerhalten. Ihre zusätzlichen Aufwände für die Wohnungseinrichtung werden nicht ersetzt, auch zu den Aufwänden wie Gutachter, Gericht oder Anwaltskosten wurde nur ein Beitrag bezahlt.
Hätte man das nicht erfolgreich einklagen können?
Sehr wahrscheinlich – ja. Es wäre allerdings mit einem langwierigen Rechtsstreit zu rechnen gewesen, in dem Gutachten und Rechtsanwälte notwendig gewesen wären. Der Aufwand hätte sich schnell auf mehrere tausende Euros belaufen. Unsicher ist, ob der Verkäufer am Ende überhaupt bezahlen hätte können. Wäre der Verkäufer dann in Insolvenz gegangen (wie es seine Firma schon getan hat), so wären sogar die Kosten nur mit einem Bruchteil ersetzt worden. Der Verlust wäre im Ergebnis sogar höher gewesen.
So haben Stefan und Jacqueline ein wenig Geld und viel Nerven verloren. Dass es nicht mehr wurde lag aber auch an einem guten Tipp beim Vertragsschluss.